Perspectives 2021 – Actifs réels: Immobilier

Après une année turbulente et quelque peu difficile pour les actions immobilières, nous pensons que le secteur est prêt pour une reprise en 2021. Notre perspective positive est quelque peu fondée sur le retour à un état plus normal de la vie, mais se concentre principalement sur les attributs spécifiques de l’immobilier, à savoir : des valorisations actualisées pour le secteur, des positions financières solides pour les fonds de placement immobilier (FPI), une abondance de capitaux à la recherche d’investissements immobiliers et un environnement de taux d’intérêt très favorable.

Améliorer le contexte

Bien que les FPI aient rebondi tout au long de l’année après les creux de mars, avec un rebondissement particulièrement important après les nouvelles sur les vaccins en novembre, le secteur se négocie toujours à près de 10 % de rabais par rapport à la valeur liquidative dans son ensemble. Les secteurs qui se sont avérés avoir de meilleures perspectives fondamentales lors de la COVID-19, tels que les industries, les centres de données et les locations de maisons individuelles, se négocient à des valeurs plus élevées, mais devraient être soutenus par de forts profils de croissance. Nous pensons que les catégories d’actifs telles que les appartements, les commerces par nécessité et les bureaux bien positionnés, ont été indûment sanctionnées par le marché et devraient revenir en 2021. Historiquement, ce niveau de réduction globale de la valeur liquidative a donné lieu à de bonnes opportunités d’achat, et nous pensons que cette relation va se poursuivre.

Depuis la crise financière mondiale de 2008-2009, les FPI ont fait un effort concerté pour améliorer leurs bilans. Ils ont fait baisser les ratios d’endettement et de distribution, et ont amélioré la liquidité et l’accès au capital. Cela les a mis en bonne position pour affronter la tempête de la COVID-19 et profiter des opportunités qui en découlent. Bien que nous ayons assisté à quelques réductions de la distribution dans les secteurs les plus touchés, la plupart des distributions ont résisté, avec même quelques augmentations. Il n’y a pas eu d’augmentation urgente des actions. En fait, tous les FPI qui ont levé des fonds propres au cours des derniers mois l’ont fait en position de force pour profiter des opportunités. Cela devrait bien augurer la croissance en 2021.

Il n’est pas surprenant, étant donné l’environnement économique incertain, que 2020 ait vu une diminution des transactions immobilières par rapport aux années précédentes, bien qu’il y ait eu quelques transactions notables (par exemple, Blackstone Infrastructure Partners dans les sciences de la vie et le secteur d’auto-stockage). Il existe encore des capitaux importants en marge des fonds de pension, des investisseurs institutionnels et des fonds de capitaux privés, qui cherchent tous à augmenter leur pondération dans l’immobilier pour accroître les rendements. Nous pensons qu’étant donné que les biens immobiliers publics sont généralement évalués au rabais par rapport aux biens immobiliers privés, il y a une probabilité accrue de fusions et d’acquisitions, ce qui devrait favoriser les valorisations.

Des opportunités attrayantes

L’une des raisons pour lesquelles l’immobilier est une catégorie d’actifs si recherchée est sa capacité à fournir un rendement solide dans un contexte de taux d’intérêt très bas. Les banques centrales étant probablement en attente dans un avenir prévisible, la baisse des rendements devrait se poursuivre. Cela peut exercer une pression à la baisse sur les taux de capitalisation et entraîner une augmentation des valorisations alors que les investisseurs recherchent un rendement en dehors des actifs à revenu fixe traditionnels. Les FPI devraient également bénéficier de coûts d’emprunt moins élevés.

Avec le retour de la croissance dans le secteur des FPI en 2021, des valorisations attrayantes et un argent intelligent qui se tournent vers l’immobilier dans un monde où les taux d’intérêt sont bas, nous pensons que 2021 s’annonce comme une année saine pour les investisseurs dans ce domaine.

⁴ Source : Bloomberg Finance L.P. au 22 décembre 2020. Rendement de dividende brut moins le rendement sur 10 ans du gouvernement du Canada