Le transfert d’une résidence secondaire familiale – une feuille de route aux multiples détours

Pierre Simard et son épouse Marie viennent de prendre leur retraite. Ils comptent bien profiter des années qui viennent pour réaliser des objectifs figurant sur leur liste, comme passer beaucoup plus de temps au golf et faire de longs voyages. Vu leur nouveau mode de vie, ils ont commencé à discuter de ce qu’ils feront du chalet familial. Ils désirent tous deux y passer du temps, mais ils prévoient y résider beaucoup moins souvent qu’avant.

À l’origine, le chalet avait été acheté par Pierre et sa première épouse lorsque leurs enfants étaient très jeunes. Maintenant adultes, les garçons, Éric et Martin, habitent à deux ou trois heures de route du chalet qu’ils occupent assidûment avec leur propre famille. La fille de Pierre, Karine, a déménagé à l’autre bout du pays et passe tout au plus une semaine par année au chalet. Marie apprécie le chalet, mais elle s’y sent toujours un peu étrangère parce qu’il est chargé des souvenirs de la première épouse de Pierre, décédée il y a cinq ans à peine. Marie a un seul enfant, Camille, qui aime rendre visite au « groupe » au chalet, sans avoir pour ce lieu le même attachement affectif qu’Éric, Martin et Karine.

Pierre et Marie doivent prendre une décision difficile : devraient-ils vendre le chalet immédiatement pour avoir plus d’argent à dépenser à la retraite ou le conserver? S’ils le gardent, préfèrent-ils en rester propriétaires ou le transférer à la « prochaine  génération  », expression que Pierre utilise toujours en parlant d’Éric, Martin, Karine et Camille?

La résidence secondaire est un actif très particulier. En plus de constituer une partie importante du patrimoine personnel, elle a une immense valeur affective et sentimentale. Si Pierre et Marie décident de transférer le chalet à leurs enfants, ils doivent trouver le meilleur moyen de le faire, notamment pour que la famille ait le moins d’impôt à payer. Nous abordons ici certains éléments de la démarche que Pierre et Marie pourraient vouloir suivre pour déterminer si leurs intérêts et ceux de leur famille seront mieux servis en vendant le chalet, en le conservant ou en en faisant don aux enfants.

Accorder la priorité à vos besoins

Avant de décider ce qu’ils vont faire du chalet, Pierre et Marie devraient parler à leur conseiller financier. La décision de transférer le chalet, ainsi que la méthode et le moment du transfert, dépendront avant tout de leurs propres besoins, puisque leur bien-être futur revêt une importance capitale pour eux et leurs enfants. Leur conseiller peut les aider à déterminer s’ils disposent d’un capital de retraite suffisant pour s’assurer d’une retraite à l’abri des soucis financiers. Cette analyse pourrait révéler qu’ils ont ou auront besoin de la valeur nette du chalet pour payer leurs dépenses futures. De plus, le transfert immédiat du chalet pourrait réduire leurs dépenses mensuelles puisque quelqu’un d’autre acquitterait les frais courants liés à la propriété, comme les impôts fonciers, l’assurance et l’entreti. 

Le conseiller peut aussi les aider en les sensibilisant à certains enjeux non monétaires. Par exemple, ils perdront le contrôle du chalet s’ils le transfèrent; cette question a son importance puisqu’ils désirent continuer d’y résider de temps à autre. En se penchant sur ces enjeux avant d’aborder la question avec les enfants, le couple fera beaucoup pour s’assurer une retraite paisible et sans souci.

Faire participer la prochaine génération à la discussion

Après avoir discuté avec leur conseiller, Pierre et Marie concluent qu’il est préférable de transférer le chalet à leurs enfants, dans la mesure où il est entendu qu’ils peuvent y résider quand bon leur semble. Cette condition est particulièrement importante pour Marie, qui craint de ne pas être aussi bien accueillie par les enfants de Pierre si quelque chose devait arriver à ce dernier.

Avant de mettre la dernière main à leurs plans, Pierre et Marie doivent savoir ce qu’en pensent leurs enfants. Y a-t-il lieu de réunir toute la famille ou de parler séparément à chacun? Les enfants sont- ils tous intéressés à devenir propriétaires du chalet? Karine habitant à des milliers de kilomètres, elle est peut-être moins désireuse de partager la résidence secondaire que les autres enfants qui vivent à proximité. De son côté, Camille pourrait avoir des réserves à l’idée de partager un chalet avec les enfants de Pierre.

S’il est prévu que le chalet sera partagé par plusieurs membres de la famille, ceux-ci peuvent-ils s’entendre sur les modalités du partage? Ont-ils tous les moyens d’entretenir les lieux, ou ce fardeau incombera-t-il à un ou deux d’entre eux? Qui gérera le paiement des factures courantes et les autres tâches quotidiennes liées à la propriété du chalet? Quelles règles régiront l’entretien ménager et l’utilisation des lieux par les générations suivantes? Tous peuvent- ils s’entendre sur les rénovations futures? S’agira-t-il  simplement de maintenir la résidence en l’état ou faudra-t-il la moderniser un jour? Ce ne sont là que quelques-uns des enjeux posés par la propriété intergénérationnelle d’une résidence secondaire. Après cette discussion, les familles jugent souvent à propos de conclure une entente de copropriété juridiquement exécutoire qui énonce clairement les rôles et responsabilités de chacun. Une telle entente pourrait stipuler que Pierre et Marie ont le droit de continuer de résider au chalet.

Il est aussi conseillé de discuter de certains coûts immédiats associés  au chalet et de décider qui les assumera. Si le chalet est situé dans une province qui impose des droits de mutation, ces droits et les autres frais juridiques de transfert seront-ils pris en charge par Pierre et Marie ou par la prochaine génération? Bien que Pierre et Marie aient le droit de faire don du chalet à leurs enfants, celui-ci sera réputé avoir été vendu à sa juste valeur marchande par l’Agence  du revenu du Canada et, sous réserve du recours à l’exemption pour résidence principale, la vente créera un gain en capital imposable. Légalement, cette charge fiscale incombera à Pierre; cependant, serait-ce équitable et faudrait-il plutôt convenir que les enfants paieront cet impôt? Souvent, les familles apprécient la présence d’un tiers neutre à ces réunions. Voilà un autre rôle que peut très bien jouer le conseiller de Pierre et Marie.

Égal ou équitable

Après une réunion familiale sérieuse, il a été établi que seuls Éric et Martin souhaitaient posséder le chalet. Camille et Karine n’en voulaient pas. Pierre et Marie ont alors une autre décision difficile à prendre : peuvent-ils faire don du chalet aux garçons sans léser Camille et Karine? Ils ne sont pas riches au point de pouvoir donner le chalet au garçon et verser un montant équivalent aux deux filles. Ils pourraient plutôt décider de vendre le chalet aux garçons. Ce n’était cependant leur intention au départ et seule la famille d’Éric a un revenu suffisant pour acheter une part de la résidence. Martin et son épouse n’auraient pas les moyens de se le permettre.

Rien n’oblige Pierre et Marie à traiter tous les enfants sur le même pied; cependant, s’ils veulent le faire, ils pourraient songer à modifier leurs testaments de façon à ce que Camille et Karine reçoivent un montant d’égalisation de leurs successions. Simple en apparence, cette solution apporte pourtant son lot de questions. Par exemple, faudrait-il indemniser Karine et Camille pour le fait que Martin et Éric reçoivent une grande partie de leur héritage immédiatement au lieu de devoir attendre à plus tard? Que se passera-t-il s’il n’y a pas assez d’argent dans la succession  pour verser le montant d’égalisation  au décès?

La formule sera-t-elle équitable si la valeur du chalet augmente plus rapidement que le montant d’égalisation prévu dans les testaments?

À ce stade, Pierre et Marie pourraient décider qu’il vaut mieux conserver le chalet jusqu’à leur décès et le léguer aux garçons dans leurs testaments ou conférer à ces derniers le droit prioritaire de l’acheter de la succession.

Comprendre la loi avant d’agir

Le droit familial et les règles de propriété foncière des provinces ont une incidence sur le transfert d’une résidence secondaire. Il importe donc que Pierre et Marie, et les garçons bien sûr, obtiennent des conseils professionnels à cet égard.

Bien que le chalet soit à son nom, Pierre ne peut écarter Marie du processus décisionnel. Il existe des règles de protection du conjoint, qui varient d’une province à l’autre. Par exemple, au Québec, la maison principale et la résidence secondaire sont incluses dans le patrimoine familial sur lequel les conjoints ont un droit d’usage égal. En Alberta, une conjointe comme Marie qui n’est pas propriétaire inscrite peut avoir un intérêt de douaire, qui lui donne le droit d’occuper la résidence pendant le reste de sa vie, si celle-ci est considérée comme une propriété familiale, à moins qu’elle renonce à ses droits de douaire ou les transfère à quelqu’un d’autre. Dans plusieurs provinces, il est interdit de vendre ou de transférer une résidence sans le consentement du conjoint du propriétaire.

L’autre question de droit familial  à aborder est la protection du chalet advenant qu’un des enfants vive une rupture de mariage ou se marie après le transfert. Il pourrait être souhaitable que chacune des parties conclue avec son conjoint une entente de cohabitation précisant ce qu’il adviendra du chalet en cas de rupture de mariage. Selon les règles en vigueur dans la province, un conseiller juridique pourrait suggérer des clauses à inclure dans l’entente de transfert pour offrir une certaine protection à cet égard, surtout si le transfert prend la forme d’un don.

Prendre en considération les incidences fiscales

Le transfert d’un bien immobilier peut avoir des conséquences fiscales défavorables pour Pierre. La Loi de l’impôt sur le revenu du Canada prévoit qu’un bien transféré à un prix inférieur à sa valeur marchande sera réputé avoir été vendu à sa juste valeur marchande et que l’auteur du transfert devra acquitter l’impôt sur le gain en capital. Le régime fiscal canadien  permet d’augmenter le coût d’acquisition du chalet en y ajoutant les dépenses en immobilisations qui en accroissent la valeur ou en prolongent la durée de vie. Les dépenses ne sont pas toutes admissibles, puisque les règles fiscales font la distinction entre l’entretien et les rénovations. Pierre devra parler à son conseiller fiscal pour veiller à ce que ces sommes soient traitées comme il convient.

Une propriété peut être désignée résidence principale si certains critères sont respectés. Dans ce cas, le gain en capital associé au transfert de la résidence n’est pas imposable. Avant de transférer le chalet à la prochaine génération, Pierre et Marie devraient obtenir des conseils professionnels pour déterminer s’ils auraient avantage à désigner la résidence secondaire comme résidence principale. Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte, y compris le risque qu’une telle désignation entraîne une charge fiscale plus élevée sur une autre maison qu’ils possèdent.

La fin du commencement

Pierre et Marie ont fait beaucoup de chemin pour déterminer s’il était judicieux de transférer le chalet aux membres de leur famille, mais pour reprendre la citation célèbre de Winston Churchill : « Ce n’est pas la fin. Ce n’est même pas le commencement de la fin. Mais, c’est peut-être la fin du commencement.  » Ils ont pris quelques décisions quant à la meilleure façon d’opérer le transfert, mais il reste bien des questions à régler. Vont-ils vendre le chalet directement aux garçons? Vont-ils plutôt le transférer à une fiducie et, dans ce cas, à quel genre de fiducie? Ces possibilités  sont abordées dans notre document d’information «Voulez-vous  léguer  votre chalet  à la prochaine génération? Commencez à planifier ce legs dès maintenant ».

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